1세대 1주택 양도소득세 면제조건 급여 및 비과세 부동산 양도세 계산기 간단하게 사용하는 방법
주택을 팔 때 판매 가격에 대해서만 생각하는 사람이 있습니다. 그러나 실제 거래를 해보면 판매 가격도 중요하지만, 그에 따른 양도소득세세가 얼마나 나올지도 중요합니다.
통상 1주택의 쪽은 양도세 당연히 안내일까? 생각하고 거래하는 경우가 많습니다. 그리고 나중에 후두부에 닿는 경우를 많이 보았습니다. 기본적으로 집을 팔아서 발생하는 양도소득에 대해서는 무조건 양도세를 내는 것으로 생각해야 합니다. 이것은 유감스럽지 않습니다.
어쨌든 집이 팔리고 그 집을 또 누가 사면서 시장이 돌아야만 지금의 주택의 침체가 조금 해소될 것입니다. 이 때문에 정부는 양도소득세를 감면하거나 전혀 면제하는 방법까지 고려할 수도 있습니다. 이전에도 특정 기간에 미분양 아파트를 사면 나중에 양도소득세를 모두 감면해준다고 했던 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 내가 집을 팔고 나서 지불해야 할 세금이 얼마인지 알고 팔고있는 것과 그렇지 않은 것에는 매우 큰 차이가 있습니다. “1주택이니까 한잔도 안내할까?” 했지만 수천만원을 나가 되면 정말 가슴이 아파요. (나도 그랬어.ㅠㅠ)
오늘은 이러한 1세대 1주택 양도세의 비과세 조건에 대해 배웁니다. 여기에 양도세의 계산이 어렵다고 하는 분이 있으므로, 계산기를 간단하게 이용하는 방법에 대해서도 조사해 봅시다.
1가구 1주택 양도소득세 면제조건
이런 집이라면 좋네요.
기본적으로 1세대 1주택은 집을 팔고 다음 집을 사겠다는 가정이 있기 때문에 양도소득세를 비과세해 줍니다. 이 집을 팔고 다른 집을 팔 때 세금을 지불하고 돈이 부족해야 하기 때문입니다. ㅎㅎ
모두가 해주는 것은 아니며, 3개의 조건을 모두 만족하면, 비과세로 적용됩니다.
1.세대원 전부가 보유한 주택수가 1채인 것
2. 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것
3. 주택의 양도가격이 12억원 이하임
3가지 조건을 모두 충족하지 않으면 1가구 1주택 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하나를 만족할 수 없다고 해서 2/3만 비과세를 받을 수 있는 것은 아닙니다. (정말로 있던 질문입니다.) 하나라도 빠져 버리면, 비과세 특전을 「전혀」받을 수 없습니다.
우선 가구원 모두가 보유하고 있는 주택수가 1채임
가구주를 포함한 가구에 포함된 모든 가구원이 보유한 주택 수는 하나여야 합니다. 남편이 1채, 와이프가 1채, 아들이 1채 이렇게 가지고 있는 집은 세대에 보유한 집의 개수가 3개입니다.
주택수는 「개인별」이 아니라 「세대별」이라고 말해지기 때문에, 가족이 가지는 주택도 모두 주택수에 포함됩니다. 가족 전체의 주택 수가 1개가 아니면 가장 기본적인 조건을 충족합니다.
그러나 문제는 인생이 항상 내 생각대로 흐르는 것은 아닙니다. 만약 내가 1주택으로 잘 살고 집을 팔아 이사하러 가려고 했지만, 갑자기 부모가 죽으면서 보유하고 있던 주택을 계승받았다고 합시다.
물론 상속된 주택이므로 팔면 돈이 될 것입니다. 그러나 내가 이사했을 때 원래 비과세가 가능했지만 상속된 주택을 위해 수천만원을 지불해야 한다면 억울할 것이다. 이러한 경우에 대비하여 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택이 적용됩니다.
1. 상속에 의한 2주택자
앞서 말했듯이 부모가 죽어 주택을 상속한 경우, 상속된 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다.
즉, 원래 살았던 집을 A, 상속된 주택을 B로 하면, B를 상속된 날로부터 3년 이내에 A를 처분하면 됩니다. 원래 B가 없었다고 해도, A를 처분하려고 했기 때문에 그 기간을 3년으로 주는 것입니다. (원은 2년이었지만 변경 예정)
2. 부모의 봉양을 위한 합가
부모님이 집을 가지고 있고 나도 가지고 있다고 하자. 부모님이 몸이 불편하고 합가하여 부모님을 모시게 되었다면 세대주인 나 혹은 부모님은 갑자기 두 주택이 됩니다. (왜냐하면 주민등록이 합쳐졌기 때문에)
이 상황에서 집을 팔면 항상 2주택이 되어 비과세의 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 이를 방지하기 위해 부모 봉양을 위해 합당한 경우에도 임시 1세대 2주택 비과세 혜택을 적용합니다.
단, 부모는 반드시 60세 이상이 아니면 적용이 가능합니다. 또한 합가 이후 10년 이내에 처분하지 않으면 그 후 처분시 양도소득세를 지불해야 하므로 처분시기를 잘 고려해야 합니다.
3. 결혼에 의한 2주택이 된 경우
매우 행복한 경우입니다. 남편과 닦음이 모두 한 채씩 집을 가지고 결혼한 경우입니다. 이때도 언제나(?)결혼이라는 이벤트를 통해 2주택자가 되었기 때문에 특별한 경우라고 생각해 양도세 비과세 특전을 줍니다.
다만 이 경우 종전주택이라는 개념이 없기 때문에 두 사람이 가진 어떤 주택에서도 5년 이내에 한 채를 팔면 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다. 흥미로운 점은 남은 한 집의 주택도 1세대 1주택에 해당하기 때문에 비과세의 혜택을 받아 팔 수 있다는 것입니다. 물론 이런 식으로 집을 파는데 집 가격이 오르더라도? ㅎㅎ
보유기간 2년 이상 + 조정지역 2년 실거주
1세대 1주택양도소득세 비과세조건을 충족하기 위해서는 보유기간이 반드시 2년 이상이어야 합니다. 이 외에도 주택이 위치한 지역이 조정지역이면 2년간 실제 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 즉 2년 이상 보유하면서 2년 이상 그 집에 들어가 살아야 한다는 것입니다.
여기서 조정 지역을 판단하는 기준은 주택을 취득한 당시로 간주됩니다. 지금이야말로 조정 지역이라는 것이 거의 무용지물이 되었지만, 2년 전만으로도 거의 모든 수도권 지역이 조정 지역이었습니다. 당시 조정 지역이었던 곳에서, 주택은 지금 해제되었다고 해도 반드시 2년의 거주 기간이 필요하다는 사실을 잊지 말아 주세요.
주택가격 12억원 이하
주택 가격은 12억원 이하가 아니면 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다. 이 금액은 판매자와 구매자가 계약서에 적은 금액을 의미합니다. 시세나 공시 가격과 착각하는 사람도 있습니다만, 그렇지 않습니다.
반드시 계약서에 적은 금액을 기준으로 비과세 여부가 결정되므로 이를 잘 고려하여 12억 전후반에 있는 분은 고민을 잘 해봐야 합니다. 주택 가격을 깨고 세금을 안내할 것인가, 아니면 집세를 많이 받고 세금을 지불할 것인가. 어느 쪽이 좋은지는 스스로 결정해야 할 문제입니다.
3가지 조건을 모두 맞출 수 없으며 양도소득세를 낼 수도 있습니다. 많은 분들이 일부 조건을 취할 수 없으며 양도세를 내는 경우가 있습니다. 그렇다면 모든 세금을 모두 지불하지 않습니다. 장기 보유 특별 공제, 줄여 장특공을 적용되며 일부 금액을 공제할 수 있습니다.
1주택장기보유특별공제
장기보유특별공제는 집을 오랫동안 보유하고 팔는 사람만큼 투기자로부터 먼 사람이라고 보고 보유 및 거주기간만 양도소득금액 일정 비율로 공제해주는 제도입니다. 즉, 매각금액과 인수금액의 차이인 양도차액의 일부를 공제하여 과세표준을 계산시키는 의도로 간주됩니다.
현재 장특공은 보유기간 3년차 12%부터 시작하여 10년 이상 보유한 경우 40%까지 공제해 줍니다. 여기에 사는 기간은 2년째에 8% 공제, 3년째에는 12%를 공제하고, 역시 10년째까지 40%를 공제해 줍니다.
만약 10년 보유하고 10년간 거주한 경우 최대 80%의 장기특별공제율이 적용되며 양도차익의 80%를 제외하고 양도소득세를 계산할 수 있게 됩니다. 5년 살아 10년 보유하고 있으면, 20%+40%=60%를 적용됩니다.
국세청 양도세 계산기
비과세가 확실하다면 실제로 계산기를 사용할 필요가 없습니다. 그러나 비과세가 될지 확실하지 않은 경우 세무사 서비스를 이용하는 것이 가장 좋습니다. 판매하기 전에 문의하는 것은 당연히 유리합니다. 한 번 팔면 세무사도 별로 해주지 않습니다.
판매하기 전에 세금이 얼마나 나오는지 알고 싶다면 양도세 계산기를 사용해보십시오. 국세청 양도세 계산기를 찾으면 두 번째로 나옵니다.
이렇게 간단한 계산이 가능합니다. 양도일과 취득일을 입력하고 양도가액을 입력합니다. 취득가액은 집을 살 때의 가격입니다만, 계약서를 보면 됩니다. 이때 취득세와 등록세, 법무사 비용, 취득 중개 수수료 등이 얼마나 들어갔는지를 입력해야 합니다만, 이러한 정보는 계약 당시 부동산 중개 사무소를 통해 교환한 서류의 무리에 있습니다 그러므로 그것을 참고하십시오.
양도소득세의 기본공제는 1인당 연간 250만원까지만 공제 가능하며 주식과 부동산 각각에 적용할 수 있습니다. 주식은 주식끼리 250만원, 부동산은 부동산끼리 250만원이다.
장기 보유 특별 공제를 계산하기 위해 양도일과 취득일을 넣고 거주자가 2년 이상 거주했는지 입력합니다. 내가하지 않았다고 입력했는데 보유 부분 만 적용되어 계산됩니다.
과세대상 양도차익은 5억3,350만원이며, 이에 대해 8%(2019년~2023년, 4년)가 적용되어 426만원이 떨어지게 됩니다.
이에 따라 양도소득금액은 4억9,082만원이 나와 기본공제금액인 250만원을 뺀 금액인 4억8,832만원이 과세표준이 됩니다. 표준금액별 세율에 따라 40%가 적용되면 산출세액은 1억6,938만원이 나오지만, 엄청난 금액이군요. ㅠㅠ
이 계산은, 거주 기간이 전혀 없다고 계산한 것이므로, 이렇게 나오는 것이고, 만약 거주 기간을 입력하면, 더 낮은 금액이 나옵니다. 장특공률이 높아져 이를 통해 과표가 낮아지면 적용되는 세율도 낮아질 것입니다. 일가에서 오래 살아가는 나라의 말을 들어야 합니다. ㅎㅎ
야기까지 한 세대 일주택 양도 소득세 비과세 조건과 국세청 양도세 계산기의 사용의 용이성에 대해 배웠습니다.
아무래도 부동산 주택의 경기가 너무 잘 보이지 않기 때문에, 왜냐하면 집을 팔거나 사지 않고 그대로 눌러 앉아 살고 있을 것입니다. 전세 회사는 분들은 전세 구매자이므로, 오히려 월세나 주세에도 밀리는 경우도 있다고 하네요.
그 중에서도 집을 파는 사람이있을 것입니다. 1세대 주택 양도세의 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인하고 싶은 분은 이 기사를 다시 읽으십시오.
끝.
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